中糧地產(chǎn)系之惑：黃金十年 中糧錯失了什么？
發(fā)表時間:2015/6/12 13:32:27
地產(chǎn)黃金十年，不少央企、國企實(shí)現(xiàn)了規(guī)模大跨越，完成從百億到千億的蛻變。而同為央企的中糧，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻一直保持穩(wěn)健的發(fā)展風(fēng)格，在銷售規(guī)模和品牌知名度等方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營。
日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布2015年第一季度財報，其一季度營業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。
而中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——大悅城地產(chǎn)，截止2014年12月31日，集團(tuán)的營業(yè)收入為57.13億元，較去年68.09億元同比下降16.1%。雖然擴(kuò)張的步伐在繼續(xù)，但大悅城地產(chǎn)最近的業(yè)績預(yù)警也同樣引人矚目。受到投資物業(yè)公平值預(yù)期下降和新開項目的影響，大悅城地產(chǎn)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
一、黃金十年，中糧錯失了什么？
在眾房企迅速崛起的大背景下，中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)緣何稍遜一籌？白銀時代，中糧能否迎頭趕上？
1、起步較晚，未能充分把握時機(jī)
過去中糧模式講求“合”，寧高寧希望在一個體系下的中糧地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店等等齊頭并進(jìn)，但是“整而不合”的最終結(jié)果讓寧高寧放棄該模式。股權(quán)和業(yè)務(wù)的梳理受阻是上一次整合最大的絆腳石。
今年1月，中糧置地控股改名為大悅城地產(chǎn)。中糧將大悅城悉數(shù)歸于大悅城地產(chǎn)，并借殼在港上市，體現(xiàn)了寧高寧對于厘清股權(quán)及業(yè)務(wù)的決心。大悅城業(yè)務(wù)系列的整合，兩個主要地產(chǎn)子公司業(yè)務(wù)分工明確，互不干擾，形成兩個助推器。
不過，再往前梳理，我們發(fā)現(xiàn)：2006年中糧集團(tuán)收購深寶恒，更名中糧地產(chǎn)，標(biāo)志著中糧正式進(jìn)入規(guī)模化住宅開發(fā)與銷售行業(yè)，然而，這在央企房地產(chǎn)企業(yè)中，算起步較晚的。
2014年中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售約154億元，同比增長37%，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售第50名。而與此同時，起步較早的中海、保利經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，都已成功進(jìn)入千億級房企的行列，且業(yè)績上有穩(wěn)定的增長；盡管華潤沒有達(dá)到千億規(guī)模，但這幾年業(yè)績不斷攀升，年均增長超過百億，牢牢占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售前十強(qiáng)的席位。
商業(yè)地產(chǎn)方面，在實(shí)體零售公司業(yè)績跌聲一片時，寧高寧所推崇的“大悅城”戰(zhàn)略發(fā)展相對穩(wěn)健，逆市擴(kuò)張。截至目前，中糧已投入使用的大悅城共有6座，上海大悅城二期項目招商已經(jīng)啟動，成都大悅城預(yù)計2015年平安夜開業(yè)，杭州大悅城擬今年7月開工，此外北京、天津、深圳還有數(shù)個儲備項目。
盡管大悅城方面的計劃面面俱到，在業(yè)內(nèi)看來，大悅城地產(chǎn)旗下項目具備獨(dú)到的定位，形成了較為成熟的模式，但面對購物中心整體的發(fā)展困境，以大悅城地產(chǎn)為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)公司也正處于探索當(dāng)中。按照企業(yè)2008年所說的5年20“城”目標(biāo)，中糧目前的進(jìn)展與計劃相比，尚有一定距離。
“以前購物中心經(jīng)營一般面臨選址難和招商難兩大問題，現(xiàn)在又新添了運(yùn)營難。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平直言。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致消費(fèi)力不足，實(shí)體商業(yè)競爭無序、O2O模式尚未成型，諸多問題都在困擾著購物中心發(fā)展。
對此，克而瑞總結(jié)分析認(rèn)為，形成中糧集團(tuán)地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格的重要內(nèi)在原因，就是對于整體業(yè)務(wù)的不斷梳理和調(diào)整。早在2004年寧高寧入主中糧集團(tuán)之后，就開始醞釀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。2006年中糧地產(chǎn)借殼深寶恒成功實(shí)現(xiàn)A股上市，中糧集團(tuán)也下定決心劃分住宅與商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。2010年寧高寧提出了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的“三步走“戰(zhàn)略，包含“人員整合，股權(quán)整合，資產(chǎn)整合”，時至今日，中糧地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)已形成了以發(fā)展持有型物業(yè)為主的中糧置地控股和以開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)為主的中糧地產(chǎn)這“兩架馬車“。遺憾的是，此時恰逢中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，中糧在發(fā)展的同時不得不兼顧整合，在一定程度上錯失了市場高速發(fā)展的機(jī)會。
2、部分高價地塊挑戰(zhàn)企業(yè)開發(fā)能力
在展開業(yè)務(wù)整合以來，中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)激進(jìn)擴(kuò)張過，但是部分高價地塊的獲取為企業(yè)后續(xù)發(fā)展帶來了較大的壓力和挑戰(zhàn)。
對此，克而瑞分析認(rèn)為，從近幾年中糧地產(chǎn)拿地情況來看，大規(guī)模的購地都集中在2010年和2013年。這兩年房地產(chǎn)市場的形勢極其相似：一方面都是房地產(chǎn)市場量價齊升火熱發(fā)展的年份，土地市場競爭激烈，重點(diǎn)城市平均地價上漲，企業(yè)拿地成本亦水漲船高；另一方面，緊接的2011年和2014年房地產(chǎn)市場都處于調(diào)整期，整體市場表現(xiàn)不佳，這對于前一年剛剛大舉購地的中糧地產(chǎn)來說，資金鏈壓力較大。在市場較為平淡的2011年、2012年，重點(diǎn)城市平均地價均呈現(xiàn)下跌走勢，但中糧地產(chǎn)由于前期拿地過多，且拿地成本不低，導(dǎo)致資金緊張，錯失在土地市場抄底的機(jī)會。
市場高位拿地，對企業(yè)后續(xù)項目去化帶來一定的壓力。首先較高的土地成本驅(qū)動下，項目銷售定價相對較高，影響去化。同時由于中糧的大戶型和高端產(chǎn)品比例相對較高，部分產(chǎn)品定位在改善型高收入客戶圈層，去化速率也相對較慢。項目的去化緩慢，直接導(dǎo)致資金回籠受阻等一系列問題。
高成本項目的去化不暢，不僅制約企業(yè)規(guī)模增長，企業(yè)利潤也無法保障。為了加速去化，企業(yè)往往會回調(diào)銷售價格，但是高昂的土地成本是不可忽視，因此隨著這些項目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，2012、2013年中糧地產(chǎn)的毛利率低于萬科、保利等。
二、白銀時代中糧能否迎頭趕上？
可以說，整而不合、拿地時機(jī)不當(dāng)?shù)茸璧K了中糧過去幾年的擴(kuò)張。對于未來，中糧將以怎樣的步伐跑贏市場？
對此，易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對中糧集團(tuán)的地產(chǎn)板塊來說，把“大悅城”品牌打響，是推進(jìn)商業(yè)項目升級的重要一步，這符合目前很多商業(yè)地產(chǎn)商的戰(zhàn)略邏輯，即以具體品牌來驅(qū)動企業(yè)品牌升級。
當(dāng)然，中糧集團(tuán)目前也在積極配合國企改革，后續(xù)若要做大規(guī)模，應(yīng)該積極往城市運(yùn)營上的路線上靠攏。比較目前中糧集團(tuán)在金融投資、工業(yè)物業(yè)、商住物業(yè)上都有比較好的布局，后續(xù)應(yīng)該加強(qiáng)此類資源的整合。
事實(shí)上，從最近中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一系列整合以及企業(yè)自身一些變化來看，中糧在經(jīng)歷了前期整合、高價拿地、業(yè)務(wù)調(diào)整的陣痛之后，中糧成長潛力正在慢慢恢復(fù)，利潤等各項指標(biāo)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)的態(tài)勢。對此，克而瑞將原因歸結(jié)為以下幾方面：
1、中糧地產(chǎn)2010年高價地項目已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，目前已經(jīng)消化大半，隨著近年企業(yè)新購項目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，2010年高價地給企業(yè)帶來的負(fù)面影響也逐步消除，中糧地產(chǎn)已經(jīng)開始重整邁向新的發(fā)展階段。
2、近年企業(yè)購地漸趨理性成熟。近幾年中糧購地規(guī)模都較少，即使在土地市場火熱的2013年，中糧地產(chǎn)在招拍掛的土地市場購地只有3宗，其余地塊都是通過入股舊改項目，自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，或者收購公司等途徑獲取。說明中糧地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢在土地市場上斬獲地塊，而不是一味緊盯招拍掛市場。
3、除了資產(chǎn)整合，釋放A+H兩個平臺的發(fā)展活力，工業(yè)用地儲備充足，盤活潛力不可小覷。據(jù)悉，中糧地產(chǎn)在深圳寶安區(qū)擁有可出租的工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)約120萬平方米，其中新安片區(qū)占地面積約30萬平方米，建筑面積約50萬平方米，福永片區(qū)占地面積約50萬平方米，建筑面積約70萬平方米。深圳作為特大一線城市，土地市場供應(yīng)十分有限且地價高企，盤活工業(yè)用地資源是未來增加土地供應(yīng)的重要途徑，而中糧地產(chǎn)在寶安區(qū)的工業(yè)用地體量巨大，此外，作為央企，中糧地產(chǎn)在工業(yè)用地轉(zhuǎn)經(jīng)營性用地方面，有著天然的優(yōu)勢，如果未來這些工業(yè)用地能夠順利轉(zhuǎn)化成經(jīng)營性用地，企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?
4、中糧還需要把握好抄底機(jī)會，可參與舊改、合作購地、非公開市場收購等方式靈活購地。
首先，中糧可以考慮加大棚改項目的投入。對于許多大中城市來說，未來土地供應(yīng)量極為有限，棚戶區(qū)改造是未來土地供應(yīng)的最重要的方式之一，這一塊的蛋糕將會十分誘人。事實(shí)上，其他央企也在做舊改的相關(guān)工作，華潤置地的舊改業(yè)務(wù)已發(fā)展較為成熟，保利也成立舊改公司——保利城投公司，舊改公司直接與總部合署辦公，且由保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新兼任城投公司董事長，足見其對舊改的重視。
其次，中糧地產(chǎn)應(yīng)該強(qiáng)化合作購地。這既能減少企業(yè)拿地資金的支出，降低企業(yè)資金壓力；又能與合作方共擔(dān)風(fēng)險，學(xué)習(xí)對方的優(yōu)秀操盤經(jīng)驗；同時達(dá)到企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的目的。目前，中糧在這方面也已有涉足，位于北京的中糧萬科長陽半島項目在業(yè)績方面表現(xiàn)就相當(dāng)不錯。
同時，中糧地產(chǎn)可以考慮通過非公開的市場，股權(quán)收購一些小公司，獲取其土地資源等。在市場調(diào)整期，通常都會有一些中小型房企資金周轉(zhuǎn)不過來，中糧地產(chǎn)可留意一些這樣的機(jī)會，購地方式不會競爭太激烈，可以以較高的性價比獲得土地。
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